这十件大事,定义了园区人的2023

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作者:不思量



转眼,2023年就要过去,又是很难的一年。这一年顶着「后疫情元年」的光环而来。结果非但没把疫情送走,反而见证了各种「灰犀牛」、「黑天鹅」,好像各行各业都陷入了「内卷」当中。

今天,笔者梳理2023年产业地产行业十大事件,在重启记忆的同时,让我们看看它们将以怎样的方式改变行业的未来。


产业园区REITs跌跌不休


2023年,此前炙手可热的产业园REITs画风突变,开启连续阴跌模式。全市场9只产业园区类REITs环比齐齐下跌。其中又以建信中关村产业园REIT(508099)跌幅最大。作为曾经开盘即涨停的「日光基」,在2023年,建信中关村产业园REIT一泻千里,今年初到现在(12.26)净值已经下跌了48%,甚至比2021年发行的认购价都跌去了32%,令人唏嘘。

点评:2023年,产业园区REITs跌跌不休,首要原因是项目业绩不达预期。比如中关村园区(该REIT对应的底层资产)出租率从2022年一季报的96.15%开始一路下滑,到2023年三季度,出租率仅为63.73%。另据@新一线城市研究所统计,北京中关村也是2023年全国流失高新技术企业最多的园区。其次,园区主力客户退租也引发了投资者对经济下行周期「退租常态化」的担忧(如今年5月,华安张江产业园REIT由于主力租户哲库科技退租,出租率直接下降到49.3%)。再加上REITs市场流动性不足、增量资金有限,一点风吹草动很容易造成悲观情绪蔓延,引发踩踏。

今天,园区市场正处于供大于求的状态,而且趋势不会轻易扭转,当需求端没有改善(经济下行),园区REITs便很难走出独立行情。但另一方面,园区项目的估值并不仅取决于其自身的硬件条件,更要看区域市场的竞争情况和园区的运营服务水平,通过专业的产业运营、产业服务,推动产业链上下游的企业规模化集聚,让企业在产业生态中持续发展,护城河才足够宽广。



WeWork申请破产

2023年11月7日,美国共享办公巨头WeWork正式在新泽西州(State of New Jersey)申请破产保护。一代枭雄落幕,引发了大家对孵化器商业模式的反思与质疑。

点评:三年前,笔者在《关于孵化器的十句大实话》中曾说过,WeWork这个「外来的和尚」,想念好中国这本经并不容易。但没想到的是,中国的项目还没结束,美国的经却先念不下去了。

回头来看,Wework倒闭这事儿,充分说明了几个事实。其一,在中国这片土地上,孵化器很难脱离政府而独立生存;其二,在当前经济环境下,产业地产「二房东」绝不是一个好生意;第三,像WeWork这种共享空间,虽然规模很大,但它的规模来自于持续的融资扩张,没有政策支持,任何的风吹草动都可能会带来致命一击;第四,「既要也要」一定是矛盾的,做空间的生意,当你的成本在行业内比较高时,将毫无竞争力而言。

在笔者看来,未来的孵化器一定是专业化、垂直化的。孵化器基于本地优势产业,结合自身资源禀赋,抓住一个发展方向,通过共享形成上下游合作、产学研紧密衔接,人才、技术、资本、资源汇集的协作网络。在这个网络中,企业的成本大幅降低,创新成果产出和转化也更加高效。



高新区相关管理职能划入工信部

2023年3月,中共中央、国务院正式印发《党和国家机构改革方案》,提出把「组织拟订高新技术发展及产业化规划和政策,指导国家自主创新示范区、国家高新技术产业开发区等科技园区建设,指导科技服务业、技术市场、科技中介组织发展等职责」从科技部划入工信部。

点评:过去几年,重组科技部的声音一直存在,只是体制改革「牵一发而动全身」,必须深思熟虑、谋定而后动。但如今在内外交困之下,不夸张地说,已经到了生死攸关、不得不改的境地了。

本次改革重组,表面上看是把科技部的权力分给了工信,是分权;但实际上却是为科技部减负,在欧美国家技术封锁的大背景下,把部分管理职能和事务性工作交出去,让科技部全身心投入科技创新事业当中。

关于未来,中国高新区研究中心主任刘会武在接受经观采访时表示,高新区相关职能的调整可能会带来三方面的变化:

第一,组织和职能影响。有关高新区管理、高新技术企业、高新技术产业、技术市场、孵化器、科技型中小企业处等相关处室,可能将整体划转到工信部。科学技术部成果转化与区域司有关省级高新区升级的管理职能,可能也将整体划转到工信部。

第二,功能和角色影响。过去按部就班推进的常规性、固定化工作,包括火炬统计、高新技术企业、高新区评价、孵化器、技术市场等职能将会继续推进。近期推动的未来产业创新试验区的改革、省级高新区升级的标准和流程、与产业创新有关的工作等,就需要与工信部现有工作重新整合。

第三,发展和目标影响。工信部主管下的国家高新区、国家自创区、高新技术产业,产业目标更加清晰,进一步理顺了过去科技部强调科技创新与地方强调经济发展的职能,有利于加快以产业为核心与科技、教育、人才、土地、规划等要素的深入融合,有利于在双循环格局下进一步提升我国产业的自立自强能力和国际竞争力。



上海提出「工业上楼」

2023年10月18日,上海市人民政府办公厅印发《关于推动「工业上楼」打造「智造空间」的若干措施》,提出三年推出3000万平方米智造空间。这也让上海也成为了继深圳之后,第二个从省(市)级层面发布推动「工业上楼」政策的内地城市。

点评:土地资源紧缺已经成了制约城市经济发展的重要因素。2022年,上海出让工业用地仅5.85平方千米,漕河泾、莘庄、金桥开发区等地,部分开发区的储备产业用地已不足百亩。土地紧缺导致大量优质项目无地可用;同时本土企业增资扩产需求无法充分释放,大量外流到周边城市。

分析国内外「工业上楼」比较发达的城市,都是早期工业起家,后期三产高度发达,为承载高端制造业发展而「被迫」上楼。而长三角地区节地需求不如珠三角强烈,且产业相对偏重,无法像珠三角一样大规模推行「工业上楼」。但杭州、宁波、南京、苏州等区域中心城市已经具备推行「工业上楼」的条件(实际上以上城市已经默认要上楼了),官方文件出台或只是时间问题。



上海赴内地「逆向招商」

2023年5月19日,2023上海·川渝投资合作推介会在成都举行,现场签约12个项目,总签约额超52亿元。值得一提的是,这是近年上海首次前往川渝开展招商活动;而在12月14日,上海又远赴湖北武汉,聚焦先进制造业开展「逆向招商」。

总结:上海频繁赶赴内地招商,反映了几个问题,第一,大到「北上广深」、小到边陲小城,有一个算一个,现在没人敢说自己不缺企业;第二,大城市现在招引外资比较困难,而内地城市不少好项目正好可以弥补他们的产业链。所以未来大城市一定会采取内部和外部(招商)同步进行的策略,而这对内地招商引资来说会有很大的压力;第三,近两年成都、重庆、武汉等中西部城市发展迅猛,已经成为中国经济版图上一股不可忽视的力量。

不过,小城市也不必妄自菲薄。企业流动的背后,是企业对城市的追逐,也是城市对企业的吸引。每座城市都有自己的比较优势,有的城市适合搞科技,有的就适合搞工业全国一盘棋,核心是能够挖掘自身优势,发挥自身长处,并通过「产业飞地」等手段,主动融入一线城市,嫁接自身缺少的资源。



全球制药巨头莫德纳落户上海

2023年7月6日,mRNA巨头、美国厂商莫德纳(Moderna)在中国注册的公司美德纳生物科技(Moderna (China) Biotech Limited)在上海与闵行区政府举行投资协议签约仪式。该项目占地面积 269.58 亩,总投资约36亿人民币,是截至目前全国生物医药领域最大投资额的标杆性外资项目。

点评:在中美贸易冲突持续、外资避险情绪升温的大背景下,莫德纳「逆势」对华投资,对生物医药园区意义重大。

2023年,在产业地产全线低迷的情况下,生物医药企业在园区租赁市场占比稳步上升;同时,随着中国产业结构转型升级,医疗行业外资投资方向也在发生变化,向着上游研发以及加强供应链方面演进。根据商务部公布数据,2022年,高技术产业实际使用外资4449.5亿元,增长28.3%;其中,医药制造领域引资增幅超过一半,达到57.9%。可见,跨国医疗企业在华投资之势蔚为可观。而莫德纳生产和研发项目落户上海,能够在生物医药领域开放合作形成巨大的示范效应,带动更多欧美药企投资中国。


政府引导基金杀疯了

2023年,几乎每个月都有百亿国有基金成立的新闻爆出,级别也从国家级、省市级向区县级扩展。仅2023年上半年,国有控股和国有参股LP的合计披露出资金额占比就高达71.2%。可以说,无论从数量还是资金规模看,政府引导基金都已经成了国内股权投资和创投出资的主要力量。

点评:政府引导基金作为一种政策性资金,通过返投带动产业发展是政府的刚性需求。因此,发挥积极的引导和撬动作用尤为重要。

从引导基金投向来看,近一年,新设政府引导基金主要投向数字经济、生命健康、人工智能、航空航天、新能源汽车、量子、高端装备制造等新兴产业领域。结合产业发展现状和中央经济工作会议精神,可以判断,2024年引导基金投资方向不会有太大变化。



PPP新机制出台

2023年11月8日,国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《<关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见>的通知》(国办函〔2023〕115号),提出政府和社会资本合作应全部采取特许经营模式实施,这也标志着PPP发展走向新的里程碑。


点评:在短短不到10年时间里,PPP经历了从无到有迅速膨胀崛起,又到迅速衰落人人喊打;从最早的公私合作机制创新,到彻底沦为地方政府的融资工具......PPP的快速膨胀导致地方政府隐性债务巨增,在国家的干预下,2023年,PPP项目几乎全部停摆。

而新机制明确了政府和社会资本合作应全部采取特许经营模式实施;应聚焦使用者付费项目,明确收费渠道和方式,项目经营收入能够覆盖建设投资和运营成本、具备一定投资回报;优先选择民营企业参与。也就是说,我国后续PPP项目将全部采取特许经营模式实施。

2023年12月13号,财政部再次发布文件,决定废止政府和社会资本合作(PPP),十年几经沉浮的旧版PPP彻底退出历史舞台,



国内首个支持「商住改工」政策出台

2023年4月11日,广东中山公开发布《关于支持商业、住宅用地改变土地用途为工业用地的通知》提出:对原「工改商住」申请调回工业用地的情形给予补贴,并支持推动高标准厂房开发建设和加快处置闲置土地。

点评:自房地产进入下行周期以来,产业事实上已经成为了地方政府的最主要追求。但即便如此,工业用地的价值也十分有限。因为工业地产的火热主要得益于地价偏低、成本合理、吸引投资和支持工业发展的诸多优惠条件叠加,随着工业地产价格继续上涨,其成本优势会慢慢减弱,最终达到一个相对的动态平衡。

因此,「商住改工」这事儿肯定不符合大多数企业的利益。所以,短期内「商住改工」只有两条路径,要么和中山一样,从那些土地曾经变过用途,但由于房地产市场变化,想要「反悔」的企业入手;要么由政府收储,统一调规变性。



黑石与普洛斯拟抛售国内部分物流园区资产

2023年11月,资本市场消息,全球最大的另类资产管理公司黑石集团(Blackstone Inc.)拟出售其位于中国的物流资产包,包括11个物流园区项目,面积总共达到220万平方米,分布在11个中国不同的城市,其中还包括龙地广州空港物流园这个黑石集团完成收购尚不足两年的资产。而就在今年6月,黑石刚刚以31亿美元现金抛售了其位于北美的130万平方米的物流资产组合。

无独有偶,2023年9月,中国最大现代物流及工业基础设施服务商普洛斯也被曝光将打包510亿元的资产出售给中国物流集团。

总结:前两年,新冠疫情推动了电商发展,物流园区新增供应大量增加。到2023年,市场经历过热后需求刹车,物流地产管理方开始面临空租压力。而区域工业产出增长乏力以及电商需求的整合,也给需求去化带来了新挑战。在过度竞争背景下瘦身也就不足为奇了。

另一方面,虽然黑石与普洛斯相继打包中国的物流资产出售,但这并不意味中国物流地产市场不是不香了,而是纯粹的地产信托模式或面临发展挑战,唯有与产业结合,形成供应链服务闭环才能获得持久价值。

参考资料:
1、专访刘会武:高新区相关管理职能拟划入工信部,会发生哪些变化?经济观察报
2、物流地产震荡!万亿级资产美国黑石撤退,普洛斯拟售510亿资产,中国物流集团欲接盘  澎湃新闻


和君产业园区事业部简介


和君产业园区事业部聚焦于产业园区、产业地产、政府平台公司咨询与产业落地领域,提供战略规划、体制机制改革、产业规划、招商策略、运营服务体系优化、产业基金设立、人才队伍培养、考核激励机制优化、创新政策研究、对标研究、托管运营等“一揽子、全方位、实效化”服务,致力于推动产业园区和产业地产企业的战略与运营管理升级。


典型客户和案例包括:中关村发展集团、招商蛇口、中国石油科技园、中车科技园公司、中外运长航实业公司、中化学秦创原先进制造产业港、华为技术有限公司、北京未来科学城发展集团、京津中关村科技城、海南三亚崖州湾科技城、济南新旧动能转换起步区、许昌国家级经开区、常德国家级高新区、中关村软件园、中关村集成电路设计园、中关村医疗器械园、北京中交智谷产业园、远洋盈创产业园、北京星海产业园、北京大族广场、上海威高医疗器械产业园、上海崇明智慧应用产业园、青岛海尔卡奥斯工业互联网产业园、大连软件园、郑州天健湖大数据产业园、昆明数字经济产业园、远洋马驹桥物流园、四川中江互联网小镇、秦皇岛西港、河北定州国科新城、廊坊人才创新基地、江苏苏拉化工产业园、云南磨憨物流产业园、北京一轻控股集团、远洋集团、北辰实业、首创高科、亿达集团、北京市顺义区、北京朝阳文旅发展集团、北京昆泰集团、北京海开集团、青岛黄发集团、湖北鄂旅投集团、昆明智投公司、郑州经开区、莆田兴化湾、中国开发区协会、中国民航机场建设集团、中核工程公司、大豪科技、海尔卡奥斯、融融网、科融环境、北车股份、青岛建安集团、中国企业报集团、八大处控股集团……


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