办公写字楼市场的好坏，既是房地产市场的表征反映，也是经济发展稳定的晴雨表。

不过这几年，它从曾经的小甜甜，变成了牛夫人：

Part.01

办公市场，全球衰退

2023年美国各大城市中的办公市场在衰退：

根据房地产分析专家Green Street的研究，美国整体写字楼市场的资产价值比新冠疫情前的水平低了近 40%。

一个例子是洛杉矶市中心金融区的联合银行广场的办公大楼(Union Bank Plaza），其2010 年的交易价格是2.08 亿美元，而2023年的卖出价格只有1.04 亿美元，通货膨胀算进来的话差不多膝斩。

Union Bank Plaza(40 层、约 701,000 平方英尺）建于 1967 年，是洛杉矶第一座成为洛杉矶保护协会提名的历史地标的摩天大楼。

办公物业价值的暴跌的同时；是空置率的上升与租金的大幅度下滑：

CommercialEdge根据1400万座办公物业的数据，2023年四季度，即使在租金下降的情况下，旧金山的整体办公空置率约为24.2%，同为科技重镇的西雅图空置率则是22.3%——

也都超过了国际惯例空置率20%警戒线。

我们国内的情况也不容乐观：

在北京，人称最有钱的金融街，部分办公租金暴跌20%-50%。推倒多米诺骨牌的是万通金融中心，即使它不直接位于金融街，但因为率先降价，引发了连锁反应，周边其他写字楼也纷纷跟卷。有些写字楼甚至打出了“办公室腰斩送定制装修，企业降本增效换房正当时”的口号。

凛冬已来，谁先降价，谁就回血快。

在上海，写字楼现状不容乐观，金融行业最核心的陆家嘴，不少物业的出租率降至70%；如果放眼整个上海，四季度北外滩空置率超过30%，北滨江的数据更惊人，达到近70%。

Part.02

谁来背锅？

熟悉我们的朋友都知道，我们一直在关注产业办公这个市场。

5年前，我们就预测传统商务办公会遇到困境。

很多人让疫情出来背锅，的确，新冠疫情改变了人们的生活方式与工作方式，不少公司开始允许远程办公或者混合办公，对办公空间的需求更少了。

但，真正的原因是，技术的发展与组织方式的变革——而疫情充其量仅是加速了趋势：

很多最具创新力与竞争力的公司，正在不断地在构建自己的“分布式”网络架构。他们在不少城市布局，虽然量不大，但是点多，这样就能最大限度地激活整个人才创新网络——人才不再受制于传统的空间和时间观念来合作，而是接受更加灵活性的混合式、分布式的办公新模式。

我们近期也将用一组案例，来详细阐述这种模式带给企业总部、城市空间的变化。敬请期待，也欢迎大家就这个话题私聊！

早在2016年的时候，就大胆预测：未来办公空间中，80%将被按需外包和消费，只有20%的办公空间将通过传统的长期租赁合同及自持的方式解决。

也就是我们之前提及的“中枢+辐条”模式。

因为技术进步，公司总部(中枢)的理念无缝地连接到按需工作区的网络中将变得极其容易；而且根据行情的好坏，灵活地做出办公空间策略：行情好则“辐条”大，行情坏则“辐条”短。

当办公空间的规模更灵活的时候，公司也更具有韧性。

公司组织方式扩展到城市的尺度，就是城市空间更灵活，更具柔性。

于是我们看到：一些空置的办公楼可能被转换为住宅，比如纽约金融区通过“适应再利用(adaptive reuse)”，将空置的写字楼和商业建筑改造成为住宅公寓。

在 20 年前，几乎没有人住在纽约金融区，因为没有地方可以住；而今天，有近7万人居住在市中心。

空置的空间也可转换为医疗中心/实验室等等，毕竟生物医药行业需要现场办公，许多实验无法在线上进行，必须在实验室完成，这个需求相对刚性：

也有一些办公空间转换成数据中心、物流仓储；

比如，这几年的硅谷，传统办公楼转正转变为数据中心……

还有，当市中心的写字楼们在挣扎时，城市仓库正悄悄地变成了金矿。

当然，这些不仅仅靠的是眼光与判断，还有数字技术加持，更有深深的钱袋子！

Part.03

强韧的办公物业

有什么特点？

值得注意的是，并非所有办公楼，也并非所有的子市场都面临这般问题。

在严峻的形式下，还是有低于5%空置率的物业，甚至有整体低于5%的子市场。

比如上海中山公园，空置率就让人羡慕：3.5%的数据一骑绝尘。

而美国波士顿的表现也亮眼了各大城市：在有大量在建项目的情况下，2023年的租金比2022年还高了20%，在肯德尔广场（Kendall Square）心脏地带的255 Main Street，我们换算了，大概是26块，而且常年无空置。

其实，看过那么多的成功案例、发展经验，未来真正的强韧的市中心，就具备能不断孕育创新的环境。而其核心特征就是——

多元

空间多元

功能多元

产业多元

空间多元是空间基础。传统的单一功能的模式已经不再适应，要想穿越周期，多元化是关键——

在我们之前的文章中提到，生活-工作-娱乐（LWP）开发项目越来越受欢迎，因为它们比典型的社区更具优势。

比如，上文中提到的大街255号物业，位于肯德尔广场中，这里不仅聚集了一流的办公楼、研究实验室、生命科学设施，还融合了零售、餐饮、酒店和公园等多元化的城市元素为在此区域工作的人员提供了丰富的餐饮和休闲选择。；不仅与波士顿市中心隔查尔斯河相望，更是紧邻世界著名的麻省理工学院。

人是一切的根本，人流约等于现金流。

有了稳定的人流，人们对未来的信心就在。

功能多元在空间多元的基础上更进了一步——在同一个地块，甚至同一个空间内，有多种功能用途。

美国地产有一个现象，叫做Whole Foods Effect，全食超市效应。说的是，如果你的公寓楼底层有 Whole Foods 或 Trader Joe's ，那么公寓租金平均高出5.8%。一些城市，例如休斯顿、费城、圣路易斯和纳什维尔的全食超市上方的公寓，租金溢价高达 8%甚至9%！

因为多元混合的设计策略更能带来丰富，独特，有趣和安全的场景体验，它自然而然地促进了人们的连接，也为人们的创新带来了更多的灵感，吸引更多的人才与产业，这就说到第三个多元——

产业多元指一个地区或城市的经济结构包含多个不同的产业和行业，而不依赖于单一的产业。

当其中一个行业或产业受到冲击时，其他行业和领域可以提供稳定性和支持，使得市中心更好地应对外部冲击和经济波动，提高韧性和抗风险能力。

同时，多元化的经济结构和产业生态系统可以为创新提供更多的机会，当不同领域的人才和企业聚集在中心，更容易建立具有互补性的创新集群，生发更多的合作与交流，从而创造下一个创新机会。

的确，一个地区的发展会侧重于某些优势产业集群，但不能抑制其他产业生长的可能性，而且在允许的条件下，尽量用“多条腿走路”。

经济危机之前的底特律过度依赖汽车工业这一单一产业。当该行业受到冲击时，整个城市的经济就处于崩溃边缘；更要命的是，底特律的大企业抑制了创新的发展。大型企业往往臃肿而不灵活，难以适应变化的市场环境，缺少创新；但大企业往往又拥有更多的资源和影响力，市场竞争的不公平又导致创新者和初创企业难以生存，出现“大树底下不长草”的现象。

而纽约在911之后，抓住了产业转型的机会，从传统的金融、地产、保险租户(FIRE)转向新兴的技术、广告、媒体和信息(TAMI)租户，成功地从重大创伤中恢复过来。

Part.04

营造环境

培育生态

真正强韧的市中心不仅仅是一个繁忙的商业办公区，更是一个能够不断孕育创新的环境。

城市的本质是网络，一方面是人的网络，另一方面是地理上的网络。

这并不是资源的堆砌，而是要将人的网络与地理网络有机地叠放在一起，用空间及体验吸引人才，营造创新产业，培育创新生态——市中心才会有持久的魅力，这也是城市竞争的秘诀。

未来，什么是正确的产业？

这个很难预测，创新本来就充满着不确定性。

但是，城市需要做的是提供一个优质的环境，一个能激发企业家、创新家的环境。

“多元”这个核心不能保证你一定能取胜，但毫无疑问增加了这种概率，让城市在未来竞争中更有优势。