调研了N个园区后，我们探索出“工业上楼”的标准化公式

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盐田生命健康产业园效果图

标准化定制实现了设计品质的稳定性、品牌服务的延续性以及团采购的最大议价权。

“工业上楼”标准化成果积累，完善了筑博设计在产业建筑设计服务的延伸，未来我们将结合市场环境的需求，打造更具竞争力与运营效益的产业建筑产品。

01 “工业上楼”解决土地紧张

大湾区土地资源在产业的升级扩张中日渐紧缺，湾区城市开始摸索发展“工业上楼”的集约产业模式。深圳市出台相关政策，培育发展壮大“20+8”产业集群，产业建筑正在成为深圳市建筑工程行业新动向新契机。

筑博设计与特区建工携手启动《通用型厂房建筑设计导则》（以下简称《导则》），建立起具有特区建工特色的“工业上楼”产品标准体系，保障产业空间的高品质、低成本、定制化，如今研究工作初具成果。

简单地将生产物理空间“搬运上楼”的模式已无法满足各方需求，我们以“三生+1”、“三维关怀”作为《导则》编制指导思想，打造产业高效、绿色环保、环境优美的可持续发展园区新标准，建立机械、产品、人文三重友好的产业空间新秩序。

“三生+1”（左） “三维关怀”（右）

《导则》编制过程中，我们整理了从生产企业到园区开发运营主体的各方对于“工业上楼”的需求、难点与误区，以“标准化研发+定制化设计”的方式，从高效生产、完善配套、弹性产品、品质适配四个方面予以回应。

四大价值主张

02 用货运体系推动生产效率

“工业上楼”设计服务于生产效率，而高效的货运交通体系是园区生产效率的保障。从货车入园到原材料卸货至生产空间，从成品存储到运输出园区，精准把控各环节货物运输相关的货车、叉车、货梯等需求，精确设计园区道路、卸货车位、卸货平台等尺寸，保障货运环节高效通畅。

货运交通体系

主流的垂直货运模式根据运输方式分为电梯、吊装、盘道、立体仓四种。

货梯是最常用的途径，效率与层高、货梯每吨服务面积密切相关。层高越高，每吨服务面积越大，则运输效率越低。吊装方式效率较低，一般用于大型设备的迁入。多层盘道可增强中高层的货运效率，缺点为造价高且消耗计容建筑面积。立体仓常常搭配自动化系统，适合需求独立大体量仓储的企业。

四种垂直货运模式

03 配套设施决定园区品质升级

工艺和产能正在经历迅猛的进化，而大多数产业园仍留有粗放发展时期的血脉，急需升级品质以适配现代化的生产需求。一方面是硬件条件存在缺口，企业存在形象提升的需求，生产生活环境应当更具人文关怀以吸引人才；另一方面，固有印象有待突破，使用者无需对上楼项目怀有偏见，园区运营方也不宜墨守成规。

“工业上楼”项目应在保证生产效率的前提下，合理配备生产生活配套设施，提升园区品质。

园区配套大类

园区整体布局应该分区明确，生产、办公、生活三大区域相互联系又互不干扰。交通实现人车分流，一方面侧重货运效率，一方面保证人行安全和活动氛围。

园区三大分区与人车分流

此外，园区应配备企业展厅或企业服务中心，根据面积大小配备展示、接待、会议等相关配套办公等生产配套功能。携手知名企业、科研机构、高等院校、融资平台、专业咨询等共同搭建产业虚拟服务平台，为企业创新和人才创业打造一站式服务，助力成果转换。

生产配套平台

除宿舍、食堂等传统的生活配套之外，还需要配备休闲娱乐、运动场地、生活服务等设施，并在原有基础上进行升级，如食堂增设餐会团建功能，宿舍满足单人、多人、家庭居住等不同需求。

公区形象也应进行适当品质提升。例如园区绿化宜局部集中布置，可兼做活动场地，结合户外活动、配套、商业休闲等统一设计，作为交流空间。

园区集中绿化结合活动区示意

通用型园区地面空间除了要以最大限度布置厂房生产空间，还需布置货车通道、消防场地、卸货场地等，面积较为紧张。当首层布置绿化无法满足规定绿化率要求时，可通过设置露台绿化、屋顶绿化等提升绿化率。

▲东莞天集·磁海一期，区域内尽可能利用有限空间增加绿化面积，包括在退台及屋顶区域设置绿化等，其中屋顶绿面积占可绿化面积的比例超过30%。

▲深圳富通海智科技园降低了部分建筑高度，消减体量，设置“空中花园”“屋顶花园”。结合抬高的“前城后园”，形成多层级的生态绿色平台，创造出引人入胜的休憩社交活动空间。

04 弹性产品更适应企业成长需求

“工业上楼”项目虽然具有产业聚集效应，但不同产业及同一产业上下游企业在企业规模、出货量级、生产设备要求等方面仍具有较大的差异。

“通用型园区”在设计之初不仅应当充分调研市场，了解未来预期入驻企业现实需求，也应当在产品设计上预留足够的平面弹性，以满足不同企业对于建筑空间及企业未来成长需求。

平面的弹性通常体现在产权分割清晰，面积段组合灵活以及产品多样性几个方面。

不同地区政策对于厂房最小单元的划分有不同规定，如深圳市通常要求厂房户内建筑面积不得小于1000㎡，厂房平面设计时应在满足使用效率的前提下，尽可能以小面积划分产权，便于出售和使用灵活。

户型划分方式

厂房标准层面积段通过分户组合方式可形成不同面积段区间，以满足不同客户的差异化需求。市场上生产型厂房面积需求面积大多在2000-4000㎡，所需产线长度集中在30米以下，30-60米以及90-120米。通过条形基本平面及平面组合，方形平面多拼组合可满足不同企业面积及产线长度需求。

平面组合形式

产品多样性不仅体现在适配不同企业生产空间需求，也可增加产品溢价，加速去化。例如首层大荷载产品，在满足地库人防要求及最小开挖量的要求下，可留出一部分厂房平面投影下不设置地库，布置荷载较重的设备。

又如高区差异化产品，由于厂房高区因货运效率、振动等原因去化较慢，可通过设置退台，减小平面进深等方式作为企业中试研发办公空间使用。

05 品质与造价如何平衡？

作为新时代工业建筑代表，“工业上楼”项目需在形象升级上适配产业升级。同时作为效率优先、成本管控严格的生产型企业载体，通用型园区开发应把控成本管控及项目品质之间平衡点，成本投放有的放矢。在保障生产物理空间好用的基础上，合理控制造价，降低入驻企业买租成本，增强厂房产品竞争力。

项目品质重点在于生产空间，生产空间配置不仅不应当节省成本，相反可能要适当提升配置。在相关规范规定的基础上，厂房层高、楼板荷载、货梯配备等配置适当提升，不仅满足相关企业生产刚性需求，同时为企业生产需求预留更大余地，扩大生产适配范围。

标准层高荷载

其次是建筑的立面控制，通过立面分级控制建造品质，平衡造价。

通用型厂房建筑立面应体现工业建筑特征，通过标准化模数立面分级的方式，既满足项目成本控制，也能满足展示性需求，体现企业特质。立面分级可通过区别构造

形式、立面材料、立面造型等方式控制，并严格管理窗地比、窗墙比量化数据。

盐田生命健康产业园立面级配原则：A档立面区域：城市重要界面，临城市主干道，快速路，重要道路交叉口位置；B档立面区域：城市次要界面，临城市次干道，次级道路交叉口位置，园区内部主体景观界面；C档立面区域：城市支路界面，园区内部界面。

在立面分级的基础上，善用土建构造、同价材料等低成本方式，把控建筑节点，重视近人尺度构建细节，提升建筑品质。设计前期开始结合平面需求，立面造型及形象展示需求，设置吊装口、空调机位、货梯、楼梯、工业管道等可能对立面产生影响的生产工艺因素，使其与整体效果融合。

▲暨南大学（珠海校区）科技园项目在立面展示上进行整体分级分类，根据项目水平十字轴线划分外围区与内向区，升级不同的立面做法。其中大部分区域立面采用窗墙体系，实现控制造价同时保证建筑设计品质。

最后不容忽视的一点，公区空间也应该合理把控品质。例如通用型厂房客运核心筒宜与货运核心筒分开设置，单独设客梯厅及门厅，做到客货分流，兼顾实用性和形象。客运公区部分宜适当进行室内装修，尽量保证自然采光，提升品质。

楼梯间属于公区展示面的一部分，除作为疏散楼梯外，通常也承担着低楼层员工日常通勤的功能。园区楼梯间考虑采光通风，适当增加梯段宽度，满足舒适性要求，内部可结合标识系统设置企业宣传展示栏。

厂房楼梯间示意

06 “工业上楼”的未来发展

在湾区尤其是深圳土地成本攀升、产业空间“向天要地”的背景下，“工业上楼”是制造业高质量发展的破题方向。《导则》融合了技术条件与指导思想，旨在搭建不止满足现状生产，更能契合未来升级的现代化产业示范园区。

“工业上楼”不仅仅是生产空间的简单叠加，更是制造业进步需求的一个缩影，从空间形态到配套设施，都需提出更高的要求。上楼后的产业密度更高，聚集效应也会随之增强，园区管理需要跟上企业不断更新的体系。园区的硬件设施和运营服务相辅相成，技术的进步与意识的突破互相成就，必将带来更多值得期待的长足进步。

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