如何打造一个好园区

实施主体

打造园区的主体是最重要的要素，一个好园区的成功与否跟是谁来干有确定性作用，因为后期所有的动作都是由主体来实施，主体的好坏决定了园区的好坏。

由于土地是国有的，对于政府来讲，如果有一个地方需要做产业园区，一般有三种选择。

一、自己干

也就是通过平台公司或国有企业来实施，那主体就是国企。其主要实现的是政府意图。

二、找人干

通过市场化方式选择行业内优质的产业园区运营商，政府跟合作方签订投资协议，明确要求，后续交给合作方负责。

三、一起干

地方国企和第三方成立合作共同体，可以重资产或轻资产等多种方式，最终实现利益捆绑，各取所需。

如何选择实施主体了？

第一种情况，适用于对产业或产品有特殊要求的非市场化项目，比如一些高端科技、卡脖子技术的产业，类似产业需要政府大笔资金投入；或者需长期培育孵化的企业，短时间内难以看到成效，无法评估产出价值。

第二种情况，比较多见。因为在资金或能力上比较欠缺，政府都愿意让专业人干专业事。但这对合作方的选择要求比较高，对政府的监管能力也提出了比较大的挑战。需要政府开放务实，且合作方诚信有能力。

第三种情况，结合了上面两种情况的优点，同时规避了其劣势。一方面可以提升地方国企的资产和能力，另一方面也解决了一些市场化问题，有利于发挥市场的优势。

具体措施

下面分析对于实施主体，需要注意哪些：

1、产品定位

这个是老生常谈了，前面也多次做过分析。产业研究、市场调研、客户访谈都是基本步骤。很多项目失败就在于没有前面三步，就开始做方案设计了，基本上都是瞎猫抓耗子，成功全凭运气好。

2、入园把关

企业质量是决定园区好坏的关键指标。说白了就是对客户的筛选。这个是与企业的经营行为相悖。企业从市场出发，应该是客户越多越好，去化越快越好。但是园区的公共属性，要求入园企业有产业有产出，适度从紧从严。要求这样去化速度要把握好节奏。

3、企业服务

企业服务是最难的部分。因为产出效果不明显，而且由于结果后置。很多政府和运营商都不太重视。但是这是客户体验和满意度的重要原因，也是园区价值的体现。

4、履约监管

往往很多运营商忽视了这一步骤。一个良好的履约监管体系，可以有效促进园区产出和园区服务。从入园开始，就要跟客户签订入园协议，约定从入园、装修、注册、投产、达税整个全周期的考核和监管。入园企业，还需要对各个环节进行监督和考评。这个过程一般要5年。

以上步骤完成后，一般要5-10年，才能真正打造一个成功的园区。按照以上方式，园区的亩均产出要比一般政府供地超过一倍，而好园区比一般园区要提高50%以上，真正实现亩均论英雄。