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3月底,京东产发递交了港股招股书,准备上市IPO。
数据显示,近几年,京东买地花了近200亿元,开发房地产的资本支出超300亿!
京东已经成长为一家中型综合性房地产开发公司。
人们才发现,京东已经全面进军产业地产。同时,京东在商业地产、住宅地产等方面也有所涉猎。
目前,京东产发估值超过550亿,在房地产企业中可以排进前十名。除了万科和龙湖外,京东产发可以超越几乎每个民营房企的市值。
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2大房地产开发公司
数据显示,2022年京东“开发房地产的资本支出”为60.97亿元,2018年甚至达到88.57亿元。近几年合计支出超过326亿元左右。
开发房地产的资本支出(亿元)
数据来源:根据年报和公开数据不完全整理
近三年,京东购买土地使用权的支出分别为15.18亿,78.25亿、52.36亿,合计超过145亿元。
在2022年房地产企业拿地排名上,京东大概可以排到80位左右。
作为以电商为主业的平台公司,京东近年持续在房地产领域进行深度布局。
去年底,京东成立了北京越新房地产开发有限公司,注册资本33亿人民币,超过了99%的北京市同行。
目前,这家公司已经获得房地产开发企业二级资质,能够承担该保租房项目的建造任务。
京东旗下的北京联茂方泰房地产开发有限公司,成立于2017年,注册资本26亿元。并于当年以38.5亿元拿下亦庄总部二期项目地块,主导了该项目的开发过程。
近年有3次公开拿地投资涉及住宅用地,分别在北京亦庄、苏州及上海,总金额超177亿元。京东靠自身的产业优势,底价拿地后,再引入合作方共同开发建设。
今年初, 北京越新就花31亿拿下京东总部对面的土地。该地块总建筑规模约20万平方米。总投入60亿元,将建起4000套员工公寓。
这部分投资,可能就来自刘强东投入百亿设立的“住房保障基金”。
2021年6月,京东联合卓越集团花99.1亿元斩获上海普陀区商住办综合地块,房地联动价为9.6万元/平方米。该项目为上海西站上的TOD项目,引入了金地商置与卓越共同开发,住宅部分已于去年底入市。
2020年时,京东4.55亿拿下苏州京东智谷科研商办地块时,以42.76亿元顺带拿下的建面27.41万方的住宅用地,合作方是平安以及中南建设。
在写字楼业态方面,以自用总部为主,布局在北京、上海、广州等城市。自2012年至今,京东在北京亦庄6次拿地,用地类型覆盖商业办公、多功能用地以及住宅用地,累计金额达104亿元。
同时,京东与卓越集团合作成立了上海京卓启迪商业管理有限公司,在上海、南京落地了两大商业综合体。
在商业地产方面,截至2023年5月,京东已先后在西安、沈阳、石家庄、重庆、合肥等城市开设了京东MALL及超级体验店,并在全国超60座城市布局城市旗舰店。
三大公司共同支撑起京东集团在房地产领域独立开发、运营等的资格和能力。
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5大类型产业地产
在新经济领域的现代化基础设施供应商中,京东已经成长为总建筑面积规模中国第二大、亚洲第三大的综合资产管理与产业发展服务商。
京东产业地产布局
数据来源:年报及公开数据不完全统计
截至2022年12月31日,京东开发出的多样化、现代化基础设施园区组合,园区总数量已达236个,互联网数据中心4个。
根据仲量联行报告,自2018年初至2022年底,京东产发总建筑面积扩大的年平均复合增长率超过40%,在同业中实现最快增长。
京东系的产业地产布局主要包括京东物流和京东云两大阵营,京东物流负责开发管理亚洲一号等物流园,京东云负责管理数字经济产业园等。同时在生物医药园区、产业新城和数据中心等方面也有所建设。
在物流地产方面,京东已经搭建起43座“亚洲一号”大型智能物流园区,全国范围内运营约1400个仓库物流网络。主要分布在上海、广州、北京、武汉、西安、重庆、沈阳、杭州、天津等在内的核心省会城市。
京东还在海外建设更多物流仓储空间,覆盖英国、印度尼西亚、荷兰、越南等地。仅印尼就投了20个物流园。
在产业园方面,截至去年底,京东云已运营数字经济产业园超70个,聚集企业6000余家。全国京东数字产业园的主体结构类似,包括了京东创新中心、京东商家服务中心及京东直播服务中心。
在京东产业地产布局中,产业新城是一个较新的板块。主要在东莞、海南、苏州有试点布局。
东莞的京东智谷建筑面积38万平米,预计总投资200亿,将建设180万平方米产业新城,围绕人工智能、物联网、机器人、云计算等产业规划。
一期已于2021年交付,共招引了210家深莞企业。2025年项目将整体完成,预计可实现1000家京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集,年综合产值约280亿。
东莞京东智谷推出部分可售房源涵盖办公、厂房、住宅及企业独栋,均价约为7000元/平方米,总价在281万元/套—5000万元/套不等。
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1000亿资产分拆上市
3月30日,京东产发向港交所递交A1招股书,启动IPO征程。京东产发就是京东在地产领域的核心角色。
目前,京东产发估值超过550亿,在房地产企业中可以排进前十名。除了万科和龙湖外,京东产发可以超越几乎所有的民营房企的市值。
京东产发资产增值超过主营业务收入
京东产发的一个显著特点是,资产增值超过主营业务收入。
2020年至2022年,京东产发科目名为“收入”的金额分别为6亿元、8亿元、23亿元。该业务包括,提供基础设施解决方案、基金管理服务、开发服务等。
而同期,京东产发利润总额分别为37亿元、25亿元、38亿元,均高于京东产发同期的“收入”科目。
导致这一现象的主要原因是,投资物业公允价值变动,比京东产发当期的利润总额都要高。在建投资物业的公允价值同期金额,分别为23亿元、24亿元、37亿元。
招股书显示,截止2022年底,京东产发的现代基础设施总资产管理规模937亿元。于中国及海外开发、拥有或管理219个物流园区,已落成物业、开发中物业及土地储备总面积超过2330万㎡。
招股书中提及,每年土地收购的建筑面积平均约为280万平方米,每年新开工建筑面积平均为350万平米,每年竣工建筑面积平均为240万平米。业绩期从拿地、开发到项目出售合计价值创造228亿元,实现近50%的总开发收益率。
近90%的现代化基础设施园区位于国内一线城市及其卫星城市和二线城市,并已覆盖国内所有核心流通节点,并在东南亚、欧洲拥有25个基础设施项目。
目前京东产发已发展为中国和亚洲领先、增长最快的现代化基础设施开发及管理平台。
截至2022年末,京东产发的海外总物业数量达到67.9万㎡,体量相比2020年增长了近10倍。
今年4月下旬,京东斥资2.5亿英镑,收购高盛位于英国的大型物流资产包。交易金额将刷新今年中资投资英国的最高纪录。
2022年10月,京东斥资4400万英镑收购了全球三大零售企业之一、英国连锁超市Tesco位于英格兰北部城市唐卡斯特(Doncaster)的配送中心。
2022年7月22日,京东斥资约6000万英镑买下Milton Keynes的物流仓库。
根据仲量联行数据显示,京东产发已竣工的现代化基础设施资产平均出租率超过90%,且有效租约的租期大多在5年以上。
此外,京东产发另涉及基金管理服务和开发服务业务。京东产发基金资产管理规模从2019年底的115亿元增加到2022年底253亿元。
京东产发通过投资开发、资产管理和多元化增值服务,为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。
总 结
京东产发依托于电商平台的生态资源和产业集群效应,完成从供应链基础设施“挑战者”到“引领者”的蜕变。
产业地产正为京东供应链基础设施注入新的动能。
来源:网络
课程背景
随着房地产行业竞争的加剧,对成本招标采购管理的准确性、快速性和风险管控要求越来越高,房地产成本合约及招标采购依然成为企业经营管理的重要组成部分,对企业效益起着至关重要的作用。
为帮助房地产成本合约及招采管理人员全面掌握成本招采管控策略,提升专业管理技能,并以工程合同为手段,提高运行效率和效益,降低合同风险,成功的从成本招采环节获取更高利润。特组织举办“房地产工程成本控制、合同管理(谈判)与招标采购实务高级特训班”。望各房地产行政主管部门、行业组织、房地产企业及其它相关单位予以重视,积极安排相关人员参加。
【课程收益】
1、实现房地产项目利润最大化的工程成本控制手段;
2、工程造价的报价方法、计价流程、合同范本、内控管理等各环节的规划和调整3、合同管理、合同风险防范;
4、工程合同谈判技巧;
5、招标团队/制定建设,招标文件/标底编制的关键原则与方法;
6、供应商管控谈判技巧与规避潜规则;
7、招标采购、战略采购风险管控及实操方法;
8、获取标杆企业的制度、流程、作业指引及经典案例等宝贵资料。
【培训对象】
1、地产企业董事长、总经理、副总经理、工程总监、项目总监、成本总监;
2、中层管理人员:规划设计、成本、合约、合同、造价、预算、法务、核算、审计、管理部负责人;
3、招标采购分管领导:招标、采购、成本(造价)经理、主管、造价工程师。
课程讲师
马老师:同济大学本科与工学硕士,长江商学院EMBA,土建高级工程师、注册监理工程师、注册造价工程师、建筑经济师、高级项目经理,国内著名招投标管理专家。
擅长工程管理和房地产开发全程管理,是房地产项目管理、工程管理(质量、投资、风险、进度等)、房地产开发流程管理、投资管理、招标采购管理与成本控制、房地产风险管理、市场营销管理资深专业人士。
课程大纲
第一天:房地产工程成本控制与合同管理、工程合同谈判技巧
第一部分 房地产工程成本控制策略及实战案例剖析
一、工程成本形成的源头
设计控制——房地产工程成本控制的根本
1、设计管理一体化
2、总图
3、限额设计的关键
1)关键限额指标
2)成本的不均衡分配
4、设计质量决定成本的高低
5、如何约束和考核设计单位
二、合约管理
1、目标成本---事先控制
1)目标成本管理内容
2)目标成本形成原则
3)目标成本测算要点
4)目标成本的动态管理
5)目标成本的编制、审批与考核
2、合约规划
1)合约规划的目的和流程
2)合约体系分析与建议
3)合约规划模板标准化和自动化
4)合约规划编制与编制技巧
5)合约规划的运营
3、合同界面---减少索赔的界面处理
三、招标采购——增加净利润
1、招标对成本的影响
2、战略采购与集中采购
3、标杆房企招采常规做法
4、如何规避潜规则
四、动态成本管控
1、动态成本管控工具
2、动态成本管理的措施
3、有效监控动态成本的两大手段
4、动态成本的“三控”
5、设计质量控制
6、招标比价
7、变更签证
五、索赔与反索赔
1、索赔的双向性
2、索赔处理
3、反索赔也是甲方的合理权利
4、合同管理一体化---合同的关联是风险转移的手段
六、竣工结算成本控制
1、竣工结算概念
2、竣工结算存在的主要问题
3、竣工结算审计内容
4、竣工结算四个关键点
5、工程结算技巧
案例:标杆房企结算控制
七、成本管控的终极模式——管控体系构建
1、成本管控体系构成
2、成本管控体系如何构建
3、成本管控体系的核心内容
4、成本管控主要制度分级与构成
5、成本管控之事先控制
6、成本管控之事中控制
7、成本管控之事后控制
8、成本管控考核
第二部分 房地产合同管理与工程合同谈判技巧
一、房地产工程合同签约时留下的主要隐患和风险
1、选择履约主体时往往没有充分考虑风险性
2、合同主体的履约能力没有得到应有的重视
3、合同主体选择不严肃与成本控制的悖论
4、合同文字不严谨,条款约定有模糊
5、付款方式和付款时间约定太随意。
6、税金承担不清晰,合同条款挂一漏万
二、房地产工程项目合同履约阶段存在的问题
1、合同签署生效后,相关跟进环节工作衔接不紧凑
2、合同履行过程对相应的文件资料保管不完善
3、合同管理常常忽视对合同统计、监督和入档的规定
三、房地产采购合同与采购谈判
1、采购谈判的含义
2、采购谈判的要素
3、采购谈判的程序
4、不同类型的采购谈判
1)价值型谈判
2)强硬型谈判
3)温和型谈判
5、讨价还价
6、采购合同
四、房地产工程合同履约过程中争议的谈判技巧
1、设计变更争议的谈判技巧
2、工程洽商争议的谈判技巧
3、材料、设备价差调整的谈判技巧
4、施工退场谈判技巧
五、房地产工程索赔处理
1、工程索赔的含义
2、引起施工索赔的原因和分类
3、处理索赔事件的程序、依据
4、索赔的计算及其在谈判中应用的技巧
五、工程结算谈判技巧
1、工程结算谈判基础知识
2、拟订谈判方案
3、工程实施过程中的结算谈判
4、工程竣工阶段的结算谈判
第二天 房地产招标采购策管理略与招采管理实务操作、管理创新
一、采购策划
1、招标策划的内容
1)落实开展招标采购活动的条件
2)调研潜在供方市场
3)分析招标项目的标段划分及采购要求
4)编制进度计划
5)研究以往采购经验
6)编制评标办法
2、招标策划的方法
实地调研法|网络搜索法|档案资料研究法|分析对比法
3、招标策划成果的确定及应用
4、甲指乙供注意事项
5、是否采用甲供材/甲分包判断原则
二、房地产招标采购管理策略
1、招标团队建设
2、如何建设适应自身企业的招标制度
1)制度建设的意义和必要性
2)招标制度体系与结构
3)不同企业规模的制度建设
4)招投标流程建设
5)招投标指引建设
6)招投标制度与企业的契合度
4、招标准备工作与招标过程资料
5、如何编制招标文件
1)招标文件的种类
2)编制前的准备工作
3)编制原则
4)招标文件的组成
5)同主要条款
6)投标文件格式
7)评标办法
8)招标文件强制性要求
案例分析
6、招标文件标准化
7、如何管控招标流程关键点
1)招标流程
2)招标形式
3)招标过程中的主要风险
4)招标阶段主要管控措施
5)投标流程
6)投标过程中的主要风险
7)投标阶段主要管控措施
8)开标流程
9)评标流程
10)定标流程
11)开标、评标和定标过程中的风险
12)开标、评标和定标的管控措施
13)签订合同
8、定标方式选择及利弊
9、招标潜规则规避
10、招投标风控管理
案例:标杆房地产公司招标采购管理制度
三、房地产采购管理流程
1、流程目的和适用范围
3、流程定管理流程定义
4、材料采购管理流程图
5、材料采购关键环节管控
四、房地产招标采购创新管理
1、甲供材与成本优化
2、如何选择最优评标方式创新
3、房地产招采创新策略、新模式
五、供应商管理
1、供应商管理与采购策略
2、供应商分类
3、供应商寻源
4、供应商管理内容
5、供应商审核程序
6、供应商激励
7、采购风险管理
课程说明
【主办单位】壹名房商学院
【课程时间】 2023年7月22-23日
【课程地点】 青 岛
【课程费用】 5800元/人;13000元包3人团队;20000元包5人团队 (费用包含:讲师费、培训费、教材费、茶歇场地等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,统一安排,费用自理。。
【联系我们】 尹老师 15110020892(同微信)
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备注:壹名房商学院课程均以长期跟踪案例为素材;与您分享真正的实操经验!本课题可赴企业定制内训!
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