住宅小区加装电梯的激烈争辩

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问题模型：老旧居民住宅楼在现如今若需要加装电梯造福楼上的业主，但加装电梯会给一楼住户造成损失。该事项能否依多数人决议决定该事项？

正方意见：加装电梯利于多层住宅居民的生活，程序上需经多数2/3（或90%，部分人士认为该事项应当提高通过率）业主表决同意，并且由此给一楼住户造成的不利影响，应当给予补偿。

反方意见：一楼的住户对此应当有一票否决权。多数人利益的实现不能以侵害少数人利益的途径实现。

该问题预设的大前提是加装电梯会造福多数业主，包括生活上的便利和房屋价值的提升等等，但同时会造成一楼业主的利益损失，如采光、通行、房屋价值的减小以及电梯费的负担等等。该问题的核心实际“建筑物区分所有权”中的“修改规划”决议事项无关，“修改规划”属于程序，但本质上其模型实际上就是实现多数人的利益能否以侵害少数人的利益为前提。

法律中有两种情形规定了为了多数人利益可以“合法的”牺牲少数人的利益，我们尝试用这两个理论的内在逻辑分析加装电梯的问题。

一是“紧急避险”理论。《刑法》中的紧急避险是指为了使公共利益、本人或者他人的人身和其他权利免受正在发生的危险，不得已而采取的损害较小的另一方的合法权益，以保护较大的合法权益的行为。

我们先把该问题不涉及的“正在发生的危险”，即紧急性放到一边。在上述模型中，若能够避免一楼发生损失，即不存在该问题，即“不得已”该问题也满足。

就“较大的合法权益”与“较小的合法权益”之间，我们需要量化考量，人数是一个因素，但并非全部。在该问题中应当将经济效益、生活便利度、房屋价值变动、电梯的价值和寿命以及维保成本等等综合考量，看是否满足多数人的利益大于少数人的利益。即便假设通过加装电梯，楼上业主可以实现的利益大于少数业主失去的权益，仍然需要做进一步的正当性判断。

在“紧急避险”的理论中，紧急避险是行为人为使较大的利益不被侵害，被动防御“危险”而迫不得已侵害了少数人的行为。但是在该问题模型中，是多数人为了实现自己利益的更大化，主动侵害少数人利益的行为。

“二阶层”体系认为，紧急避险处于“有责性”层面的“责任阻却要件”，它是符合“违法性”层面的全部特征，即这种侵害他人私权利的行为是违法行为，在刑事责任中由于不可避免，不具有期待可能性，而且避免了较大利益的损害，最终得到刑事责任的豁免，但民事责任仍然需要制造危险的人和避险人来承担。

在加装电梯的问题模型中，没有“正在发生的危险”，不满足紧急性要件；即便不考虑紧急性要件，楼上住户的不便利是建筑设计的必然或者历史遗留的问题，并不能视为紧急避险所讲的“危险”；与紧急避险不同的是加装电梯属于主动侵害他人的权益，不具有正当性；从私有权利的保护来看，任何未经同意减损他人的权利都可以视为侵权，不具有合法性。综合而言，该理论不能支持多数人加装电梯。

第二是行政征收行为。根据国家和社会公共利益的需要，依法向行政相对人强制性征集一定数额金钱和实物的行政行为。行政征收一般都是有补偿的。

如以该逻辑分析加装电梯的问题模型，就需明确公共利益与私人利益的界限。我认为，住宅居民楼加装电梯属于为了私人利益，而非公共利益。如是公共场所可以界定为公共利益，无论是法律上还是生活上的“公共领域”我们都应该理解为针对的是不特定的多数人。而在该问题模型中，楼上的住户即便再多也是特定的。

业主的建筑物区分所有权中的多数决议也是以公共利益为前提的，在修改规划这一项中指的是修改小区的绿化、道路等等。

私人领域有私人领域的规则。侵害他人的利益或对他人造成不利影响应当以经他人同意为前提，否则就是侵权，这里的同意可以是自愿放弃或通过足额的补偿达成一致意见。尽管侵权责任法规定了，侵权之后可以要求侵权人赔偿，但侵权行为的非法性并不能因赔偿而抵消。

我想请正方观点的人按照该问题的逻辑思考一个问题：

假设一个人的寿命可以转移，用他40年的寿命能给其他人增加80年的寿命，其他40个人能否表决将这个人的寿命分给自己，一人增加2年呢？尽管表决通过后会给他补偿。

所以，我认为，这个问题的焦点在于“加装电梯”是属于私人领域的利益冲突还是公共领域的利益冲突。公共领域有一个显著的特征是“共同受益、共担风险”，由此才可以“共同决策”，少数服从多数是公共领域的决策规则，而私人领域的利益冲突应当以他人同意为前提。

搞清楚这一点，答案就显而易见了。该问题的解决方式不是提高决议通过率就能合法化、合理化的。在不合法、不合理的基础上讨论实现的程序没有任何意义。

- end -

培训背景

物业项目收费率低、部分业主拖欠物业服务费、服务费用收缴难度大等问题，一直是困扰物企的一个重大难题。如何在民法典框架内有效地进行物业服务费用的催收，减少业主拖欠物业服务费用，实现物业服务的良性循环，是当前物企最关心、最直接、最迫切的现实问题。

有鉴于此，为心职业教育发展中心决定于2023年6月30日和7月1日在四川省成都市举办“民法典时代提高物业收缴率必备的五大专业能力”深度实操训练营，将从企业实际需求出发，结合案例剖析与场景模拟等方式，全视角全方位地向参训学员解析提高物业费收缴率应具备哪些专业知识点和业务技能，让参训企业少走弯路，快速成长！

时间地点

培训时间：2023年6月30日—7月1日（29日下午报到）

培训地点：四川省成都市（具体召开地点，开班前一周会务组统一发放《参会确认函》详告。

参会对象

1、物业服务企业董事长、总经理、部门总监等中高层管理人员；

2、物业项目经理、管理处主任、部门经理或主管，以及有培养价值的优秀员工等；

3、物业项目核心管理团队、物业服务企业中层及后备管理干部。

培训专家

方律师：某大型律师事务所律师，合伙人；南京大学法律硕士，专注物业管理法律事务。曾在深圳物业管理行业工作五年，全国首批物业管理专业毕业生。

方律师执业以来代理了物业管理领域五大主体（开发商、物业服务企业、业主、业主委员会、街道社区）代表性诉讼案件及非诉法律事务；参与省市级物业管理立法起草及研讨。现为南京市物业管理行业专家库成员、南京房地产教育培训中心讲师、南京网格学院授课教师、《住宅与房地产》杂志专栏作者。

针对物业行业普遍存在的物业费收费现状，方律师团队通过“以案说法”的方式，专门研发了物业服务企业如何提高物业费收缴率系列专题培训课程，有效地协助物企破解物业费困局，获得学员一致好评。

培训方式

法条解读+案例剖析+分组教学+实景模拟+优胜评选

培训大纲

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（一）物业服务行业法律风险现状分析

（二）物业服务各阶段热点案例

（三）物业费收取对物业服务企业的重大影响

二、专业能力提升之一：法律法规的应用能力

（一）物业费的法定构成

（二）物业费相关核心法条解读

（二）共有费用分摊与代收代缴

三、专业能力提升之二：客户服务的沟通能力

（一）物业从业人员应当具备的服务理念

（二）常见拒缴物业费的错误观点分析

（三）提升物业从业人员沟通能力的方法

四、专业能力提升之三：标准流程的建设能力

（一）物业费收费流程标准化的重要性

（二）打造标准化收费流程的关键要素

（三）标准化收费流程的执行与迭代

五、专业能力提升之四：疑难个案的处理能力

（一）疑难复杂欠缴物业费的情形

（二）个性问题解决方案

（三）共性问题应对策略

六、专业能力提升之五：诉讼催收的应对能力

（一）常见物业费诉讼类型

（二）物业费诉讼裁判文书大数据

（三）诉讼催收物业费的核心要点

六、角色扮演与实战演练

（一）企业自行收取物业费实景模拟

（二）物业费诉讼开庭审理实景模拟

（三）点评讨论：如何提高非诉催收物业费的综合能力

收费标准

2880元/人（费用包含：培训教材费、讲师费、场地费、茶歇费等），交通食宿等其他费用自理；如需代订住宿请在报名回执表（附件1）中说明；

团报优惠：企业团报5人及以上或个人组合报名达到团报标准，费用立减300元/人。

报名方式

1、报名时间：5月18日至6月28日

2、联系人：赵老师，15373815151（微信同号）

3、报名邮箱：pmiedu@163.com

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4、转账信息：

户名：昆莲教育科技（河北）有限公司

开户行：河北银行股份有限公司金桥支行（石家庄）

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